お馴染みの「住宅ローンはシェンロン」が提供する　住宅ローン入門講座「いろはにシェンロン」は、正確さは二の次、素人が「なんとなく住宅ローンを理解」できることを第一の目的にしています。

なるべく簡単に説明するため、細かい説明などは省略していますので、「なんとなく住宅ローンを理解」できたら、市販されている住宅ローンの書籍など用いて、更に理解を深めてください。

 

 

住宅ローンQ&A　　住宅ローン専門家

 

 

住宅ローンはいくら借りればいいですか？

住宅ローンは住宅を購入するために、借りるものです。ということは、まず、いくらの住宅を買うか、ということを決める必要があります。

そして、貯金などの蓄えや両親からの支援などを差し引いた残りが、住宅ローンとして借入れる額になります。

しかしながら、住宅ローンとして必要な額が分かったとしても、その必要な額を住宅ローンとして借入れることができるか（銀行等の審査に通るか）、また借入れることが出来たとしても自分の収入で返すことが出来るかという問題があります。

ということで、“住宅購入のために借入が必要な額”、“借入れることが出来る額”、“返すことが出来る額”を比べて、一番少ない金額を借りることになります。その額で、希望の住宅が購入できないのであれば、自分の希望を現実に合わせるのか、住宅の購入を諦めるしかありません。

そして、自分の希望通りの住宅を手に入れたいのであれば、もう少し働いて自己資金を増やしたり、両親などを説得して資金協力してもらうなどして、再び住宅の購入にチャレンジすることになります。

住宅はいくらしますか？（戸建て：注文住宅）

端的に言ってしまえば、注文住宅の価格は、ピンキリです。

土地は、広さや場所にも大きく左右されます。また、一般的には、都心で駅に近いほど高くなり、郊外で駅から遠いほど安くなる傾向にあります。また、土地柄というようなものもあり、住環境としてあまり好まれない土地は安く手に入ります。そのような土地を購入する場合には、安いなりの理由を理解し、納得したうえで購入しましょう。

建物の価格もいろいろです。例えば、ハウスメーカーであれば、ハウスメーカー毎にある程度価格帯が決まっていて、高級志向のハウスメーカーもあれば、1千万円台から対応するローコスト志向のハウスメーカーもあります。

また、建築費用は、坪単価として表現されることが多く、坪単価30～50万円とか、坪単価50～70万円といったように表示されていることがあります。

単純計算として、延べ床面積40坪の家を坪単価40万円で建てると、1600万円で家が建つことになります。しかしながら、諸経費やら、坪単価に含まれていない別途工事費、備品や材料の変更などで、追加費用として数百万円も掛かることがありますので、坪単価は目安として考えてください。

 

住宅はいくらしますか？（建売住宅）

建売住宅の価格もかなりの幅がありますが、建売住宅の販売業者としては、ターゲット顧客に合わせた価格設定をしますので、公務員やサラリーマンをターゲットにしているのであれば、公務員やサラリーマンの年収で購入できるような価格帯になっています。

そのようなことから、販売価格を一定幅に抑えるために、地価が高い場所では土地が狭くなり、地価が安い場所では土地が広くなる傾向があります。

ネット検索で、「建売住宅　○○市」と入力してみると、物件一覧が表示されますので、興味のある方は検索してみてください。

 

住宅はいくらしますか？（マンション）

都心の駅近のファミリー向け新築マンションは、やはり高価です。高額所得者や、ある程度の頭金を持っている人にしか手が出ないのではないでしょうか。

首都圏でも、ターミナル駅（東京・新宿・渋谷・池袋・上野など）から30分ほど電車に乗って、駅から徒歩10分程度のマンションであれば、ファミリー向け新築マンションが3,000万円から5,000万円で販売されているようです。

こちらも、興味があれば、ネット検索で「マンション　○○市」と入力して、検索してみてください。

住宅ローンはいくらまで借りられますか？

実際に借りることができる金額は、借入れる金融機関に審査してもらわなければ決まらない、という前提で、試しにシミュレーションしてみましょう。

ここでは、じぶん銀行とフラット３５（住宅金融支援機構）のWebサイトを利用して、シミュレーションしています。また、今回借り入れる住宅ローン以外の他の借入が無し、という設定です。

じぶん銀行のシミュレーター（年収 → 借入可能額）
https://www.jibunbank.co.jp/products/homeloan/simulator/#/new/income

年収500万円　借入れ期間35年　借入金利0.280％（当初期間引下げプラン 2年固定）
　⇒　借入可能額　40,000,000円

年収500万円　借入れ期間35年　借入金利1.390％（フラット35と同じに設定）
　⇒　借入可能額　33,200,000円

 

フラット３５のシミュレーター（年収 → 借入可能額）
https://www.flat35.com/simulation/simu_03_2.html

年収500万円　借入れ期間35年　借入金利1.390％（2018年9月のフラット35の金利）
　⇒　借入可能額　48,470,000円

上記の内容にビックリしませんか？

借入れる金融機関や金利により、借入可能額が3,320万円から4,847万円まで、1,527万円も差が出ます。年収を500万円と設定していますので、3,320万円を借入れる場合は年収の6.64倍、4,847万円を借入れる場合は年収の9.69倍の借入となります。

じぶん銀行もフラット35のシミュレーションサイトも、返済負担率（年間返済額÷年収年Ｘ100）から借入可能額を算出しているようですね。じぶん銀行の場合は、返済負担率が24％、フラット35の場合は返済負担率が35%としているようです。

あくまでもシミュレーションですが、返済負担率35%というのは、ちょっと借りすぎというか、貸しすぎのような気がします・・・。

 

住宅ローンはいくらまでなら借りても返済できますか？

住宅ローンを借りることができても、返済できないと意味がありませんよね。返済できないと、せっかく購入した住宅を手放さなければなりません。

それでは、いくらまでなら住宅ローンを返済することができるか考えてみましょう。ここでは、毎月の返済額から逆算して、住宅ローンの借入額を計算してみましょう。

現在の住まいが借家の場合には、毎月支払っている家賃を参考にするのが手っ取り早いですね。家賃を、毎月10万円支払っているとし、これと同額を住宅ローンの返済に充てることにしましょう。

ここでは、ボーナスは住宅ローンの返済の原資とせずに、将来の住宅修繕費や子供の教育費、親の介護費などのために貯蓄することを想定しています。住宅を購入するために借りられるだけ借りて、住宅ローンを返済すると、残りの生活費はギリギリというような計画にしてしまうと、いざという時に対応できませんので、資金的に余裕をもった計画を立てましょう。

 

じぶん銀行シミュレーター（毎月返済額 → 借入額）
https://www.jibunbank.co.jp/products/homeloan/simulator/#/new/repay

毎月返済額10万円　借入期間35年　借入金利0.280％
　⇒　借入額　40,000,000円

毎月返済額10万円　　借入期間35年　　借入金利1.390％
　⇒　借入額　33,200,000円

 

フラット３５のシミュレーター（毎月返済額 → 借入額）
https://www.flat35.com/simulation/simu_02.html

毎月返済額10万円　　借入期間35年　　借入金利1.390％
　⇒　借入額　33,240,000円

 

上記シミュレーションのように、毎月10万円を住宅ローンの返済に充てるとすれば、借入金利が0.28％であれば4,000万円を借入でき、借入金利が1.39%であれば3,320万円を借入できる計算になります。

ここでも、少しビックリしませんか？

金利が1.11%上がるだけで、毎月10万円を払うことによって借りられる金額が680万円も減ってしまいます。金利とは恐ろしいですね。

繰り返しますが、上記では、毎月いくら返済できるかというところから、その返済額で住宅ローンを組んだら、住宅ローンをいくら借りられるかというシミュレーションをしています。

 

ご自分で、無理せず毎月支払える金額（上記では10万円）を決めて、現在の金利（２０１８年9月のフラット35の金利は1.39％）を使用してシミュレーションすれば、住宅ローンで借り入れられる金額を算出することができます。

注意点は、全期間固定金利型住宅ローン（フラット35）と比べ、当初期間固定型住宅ローンや変動金利型住宅ローンは、金利が低く設定されていますが、最後までその金利で借りられるわけではありません。金利が上昇したときのことも考慮して、変動金利等でシミュレーションする場合には、余裕を持って現在の金利に１％程度プラスしてシミュレーションしてみましょう。

 

以上で、「いろはにシェンロン」の（は）を終了します。内容を十分にご理解いただけたでしょうか。
よく理解できなかったことは、住宅ローンのQ&Aサイト「教えてシェンロン」で質問できますので、是非お試しください。
では、次回「いろはにシェンロン」の（に）で、お会いしましょう！

 

～　おまけ４７　～

 

バンザイの
ごとくのびゆく
角と髭
そうだバンザイ
生まれてバンザイ

 

～　おまけ４６のもと　～

「嫁さんに
なれよだなんて」
カンチューハイ
二杯で言って
しまっていいの

 

 

 

 

 

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