Question

現在、 工務店と相談しながら 土地探し をしていて
気に入った土地が見つかったら即建築したいと思っています。
工務店は小規模なので 提携金融機関 は無いそうです。

そこで、土地と建物 を全部 住宅ローン でまかなうのに おすすめな銀行 はありますか？
フラット35 でも 土地購入 に 借り入れ はできますか？

また、 つなぎ融資 とか 分割融資 とか言葉は聞いたことありますがいまいち 違い がわかりません。
家が建つまでの 費用 が 一番かからない 方法 は何ですか？

家の近くの みずほ銀行 とか、金利が安くて 色々お得な特典がありそうな イオン銀行 や 楽天銀行 あたりを自分で調べていますが 手数料 とか 保証料 とか専門用語が多くて素人には難しいです。

Answer 1

土地から購入して、注文住宅を工務店で建築する場合の、住宅ローンについてのご質問ですね。
ご検討の住宅ローンの選択は、マンションや建売などの場合と比べて難しいです。

まず、確認するべきことは、２つです。
①支払スケジュールを正確に把握する
工務店に確認すると、契約時金、着工金、上棟金（中間金）、最終金と３～４回に分けて支払いを求めることが多く、現金がなければローンで調達をして支払いをする必要があります。
②保有資産とすぐに現金化可能額を把握する
株式、投資信託、外貨預金、住宅財形など、現金化がすぐにはできない資産であれば、必要な時に必要な資金を用意することができません。

いつ、いくらローンを利用すべきかがわかれば、それに応じて貸出をしてくれる金融機関を選択する必要があります。

土地と建物について3回以上分けてローンを利用する必要があるのであれば、選べる銀行はかなり絞られます。さて、上記でふれた「分割融資」と「つなぎ融資」についてわからないということですが、この違いはそんなに難しくありません。
「分割融資」：上記のように支払いが複数回ある場合、それぞれを分割して融資してもらう借り方です
「つなぎ融資」：住宅ローンが完成時にしか実行されないため、その前に支払うための資金について、別のローンで建物完成時まで借入をし、住宅ローンが実行されたら、その資金の一部で返済をする借り方です

多くの銀行が、土地と建物であれば、2回の分割融資しか対応しません。もちろん、みずほ銀行など、3回以上対応できるところもあります。また、２回しか貸出がなうくても、足りない部分はつなぎ融資を利用することも可能ですが、その分コストアップしてしまいます。
フラット35やネット銀行は、つなぎ融資を用意していることが多いです。

ご指摘になっている、みずほ銀行、楽天銀行などは、建物についても分割融資を行いますが、楽天銀行は分割融資は対応しません。

次に、つなぎ融資とそれ以外のコストについての比較は、簡単なことではありません。
まず、すべての金融機関の対応を確認し、それぞれのコストを計算しなければならないからで、借入金１回のみの場合と比べると倍以上の時間がかかります。

また、より難しいのは、各金融機関によて、最もコストを安くする自己資金を配分方法が異なることです。
自己資金を、土地購入資金、着工金等、竣工時金のどれにあてるのがよいのかは、商品ごとに異なっているのですが、それもすべて一つ一つ検討しなければなりません。

最後には金利タイプと金利変動についてのコストの差も検討する必要があります。

これらの作業は、コスト削減のために必要なことで、きちんと計算すれば百万円単位の差になりますので、時間をかければかけるほど、よい選択肢にたどり着くことができるでしょう。

このような時間を大幅に短縮するため、専門家にサポートを依頼するのも一つの方法です。