Question

こんにちは

フラット35 からフラット20への借り換えで総返済が500万円も少なくなったと書いてありました。

本当かどうか疑ってしまいましたが、どうもフラット35の公式ページのようです。

http://www.flat35.com/loan/voice/voice10.html

詳しいことは書いてなかったですが、7年前に借りた、10年間の優遇金利、返済期間を短くした と書いてありました。

一般人も参考になるような、内容でしょうか？

1億円の家でも建てたのでしょうか。もう少し具体的に教えていただけると嬉しいです。

現実的であれば、ぜひ参考にしてみたいです！

よろしくお願いします。

Answer 1

借換えメリットについてに関する疑問ですね。

まず、フラット20にして500万円のメリットがでたというので、どのような借換えだったのか推計してみました。

【借入前】
残高2500万円、残存期間28年、元利均等返済、普通団信
当初金利：1.4％、11年目から2.1％、21年目から2.4％

【借換後】
借入金額：2575万円、借入期間20年、元利均等返済、普通団信
金利1.27％

これでメリットが約512万円となります。

残高が2500万円なので、そんなに大きな数字ではなく、一般的なレベルですね。

ただし、注意があります。

借換前の毎月返済額は89,981円、その後、97,895円、100,137円と上昇しています。
（これは、契約時にすべて確定しています。）
借換後は、一律121,550円となってしまいます。

つまり、現在の返済額から約３万円増額となってしまいます。
金利は下がったのですが、諸費用を上乗せして借りたこと、そして何より、借入期間を8年も短縮化したことが、原因です。

従って、借入残高2500万円は、一般的なレベルなのですが、借入期間短縮による毎月返済額負担が3万円増加してもたえられる家計はそう多くないので、やや一般的ではないと考えられます。

しかし、借入金額が2000～3000万円で、数百万円のメリットはとてもよくあるケースです。
このように、借入期間の短縮という荒業を使わなくても、現実的に可能なことなので、是非、試算されてみるのがよいでしょう。

Comments

淡河さま　ご回答いただき、ありがとうございます。
わかりやすく、具体的な数字で説明いただき、大変参考になります。
500万円返済額が少なくなっても、毎月の返済額が3万円増えてしまうのですね。毎月3万円の増額はこれからの生活を考えると困ります。
毎月の返済額が変わらないようにするには、フラット20ではなく、フラット35に借換え、期間を短服しなければよさそうです。
フラット35よりフラット20のほうが、0.07%金利が低いみたいですが、そんなに変わらないですよね。500万円は得しないですが、200万円以上は得になりそうです。
ありがとうございました！