Question

住宅の本体以外の費用が結構掛かるのですね。

当初から予定していた金額では足りないので、諸費用ローンを借りようと思っています。ローンに詳しい同僚（いろいろ教えてくれるのですが、いろいろ聞かれて面倒です）から、諸費用もまとめて住宅ローンで借りられるから、そうした方が絶対に得だ！と言われました。

銀行と結構話が進んでいるので、今さら感があるのですが、、、

同僚が主張するように、諸費用を住宅ローンで借りた方が得でしょうか？

よろしくお願いします。

Answer 1

住宅購入時には、物件価格の４～１０％の諸費用が掛かると言われることもあり、多くの人にとって、かなりの負担になっていると思われます。

また、諸費用のための資金があったとしても、住宅購入後に手元資金を残しておいて、いざという時に使えるように準備することも大切ですので、諸費用まで借り入れることを検討されていることと思います。

一般的に、住宅ローンに比べ諸費用ローンの金利は高めに設定されているので、諸費用を住宅ローンに含めることができるのであれば、その方が支払う利息が割安になるといえます。

どこまでの諸費用が住宅ローンに含むことができるかについては、金融機関によって異なりますが、長期固定金利の代表である【フラット３５】の事例を以下に示しますので、参考にしてください。

住宅ローンに含む諸費用については、売買契約書への記載、あるいは確認書類が必要になりますので、注意してください。

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（住宅を建設する場合です）
①　設計費用または工事監理費用
②　敷地の測量または整地のための費用
③　敷地内の既存家屋などの取壊しまたは除却の費用
④　住宅への据付け工事を伴う家具を購入する費用
⑤　住宅の屋根、外壁または住宅用カーポートに固定して設置される太陽光 発電の設置費用
⑥　太陽光発電設備の工事費負担金 
⑦　建築確認・中間検査・完了検査の申請費用
⑧　適合証明検査費用
⑨　住宅性能評価検査費用
⑩　長期優良住宅認定関係費用※１
⑪　住宅省エネラベル適合性評価申請手数料
⑫　認定低炭素住宅の認定関係費用※２
⑬　建築物省エネ法に基づく評価または認定に係る費用
⑭　ホームインスペクション（住宅診断）に係る費用
⑮　住宅の敷地に水道管を引くための費用（水道負担金等）※3
⑯　土地購入に係る仲介手数料※4
⑰　融資手数料
⑱　請負契約書に貼付された印紙代（お客さまの負担分） 
⑲　金銭消費貸借契約証書に貼付した印紙代（お客さまの負担分） 
⑳　火災保険料（積立型火災保険商品※5に係るものを除きます。）
㉑　司法書士報酬または土地家屋調査士報酬（登記に係る費用） 
㉒　登録免許税

※１　長期優良住宅の認定に係る費用で、登録住宅性能評価機関への技術的審査依頼費用および所管行政庁への認定申請手数料が対象となります。
※２　認定低炭素住宅の認定に係る費用で、登録建築物調査機関または登録住宅性能評価機関への技術的審査依頼費用および所管行政庁への認定申請手数料が対象となります。
※３　既に支払い済みで、支払日が【フラット３５】の借入申込日の前々年度の４月１日（平成30年度の申込みの場合、平成28年４月１日）以後のものまたは【フラット３５】の借入申込日以後に支払うものに限ります。
※４　土地取得費も【フラット３５】でお借入れされる場合に限ります。
※５　満期時に一定の金銭（満期返戻金など名称は問いません。）を受け取ることができる特約（オプション）のついた商品をいいます。

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詳しくは、各金融機関の商品説明書等で確認してください。

上記の通り、諸費用の一つ一つを理解するのは面倒ですので、住宅業者の方に確認するか、住宅ローンの専門家の方にサポートしてもらうことも検討されてはいかがでしょうか。

専門家は、こちらから。

Answer 2

諸費用をローンで借入れするべきかどうか、というご質問ですね。

まず、諸費用をローンで借りるための目的が何であるかによって、その方法が適切かどうかが異なってきます。

その目的が明確にはなっていないので、おそらく２つの目的が想像されます。

（１）手元に現金を多めに残したい
手元に現金を残した方がよい、というのは正しいのですが、いくらくらい残すべきかは、それぞれの家計の状態によります。残さなければならないのは、想定外の収支の変動に対応するためで、将来の家計を安定的に運営するためです。

例えば、諸費用を現金で支払っても、預貯金等が十分に残るのであれば、諸費用のためにわざわざローンを利用する必要性はありません。これはリスク管理の観点から不要ということです。

逆に、諸費用を現金で支払うことで、手元資金が少なくなるようであれば、ローンで借りた方がよいのです。

（２）コスト負担が小さい
昔とくらべて、金利が本当に安いので、住宅ローンを増やしても、そんなにコストが増える訳ではありません。従って、諸費用もローンで借りた方がよい、という考え方は理解できなくはありませんが、金融機関により条件が異なるので、一概には言えません。

例えば、諸費用の分を借りる場合に、金利が上昇したり、別の契約になったりすることがあります。

フラット35であれば、物件価格と諸費用の一部が融資対象となりますが、全体価格に対して融資額が90％を超えると金利が0.44%（平成31年4月現在）高くなってしまいます。それ金利上昇は、超過分だけでなく全体の金利が上がるので、非常に慎重に判断すべきです。

他にも、銀行によっては、審査次第でありますが、金利を0.1～0.3％引き上げするところがあります。

また、諸費用だけは別の契約とし、金利などが割高になってしまうこともあります。

これらのコストを計算し、それで十分に安いと判断できなければ、ローンを利用する必要はないでしょう。