Question

はじめまして。お世話になります。

気に入った中古住宅の物件があり、購入を検討しているのですが、建ぺい率がオーバーしており、住宅ローン、リフォームローンを借りるのが難しいみたいです。

銀行さんとか、ローン会社さんは、建築基準法に違反してるかどうかについて、きちんと審査するのでしょうか？
書類の審査だけなら、うまくやれば、バレないような気がします。
見に来たりするのでしょうか。

ちなみに、私たち夫婦は、ふたりとも大手の企業に勤めているため、ローンの審査は通常の新築物件なら問題ないと言われています。

Answer 1

ご質問いただき、ありがとうございます。

一般的には、違法建築の物件に対し、住宅ローンの審査を通すのは、厳しいと思われます。

書類上の審査ではバレないとは、どのようなことを想定されていますでしょうか。
増改築前の書類を使用する等のことをお考えでしょうか。

住宅ローンの審査で現地調査をするかしないかは、金融機関の判断によると思われます。
対象物件が、信頼される業者によるものであれば、その業者を信頼して現地調査をせずに、書類のみで審査をすることもあるでしょう。

また、今回の住宅ローンの借り入れが出来たとしても、将来の転売などを考えると、今回だけ審査が通っても、将来困ることになる可能性があります。

基本的には、違法物件と判っていながら、その物件を購入することはお勧めできません。

土地が気に入っていて、近い将来に建て替えをすること等を考えているのであれば、何とかその物件を手に入れることを検討するのも良いかも知れません。

なお、建築基準法に違反している状態の物件に、既存不適格という場合があります。
建築した当時は適法な建物だったものの、法律の改正によって現在では適法ではなくなったものや、道路として敷地の一部が買収されたため、敷地面積が減少して建ぺい率・容積率が規定の数値を超過してしまい、不可抗力で法律に抵触した場合が、既存不適格ということになります。

既存不適格の物件は違法ではなく、そのままの状態での存在が認められています。
増改築などのときには、適法な状態にする等の対策が必要となります。

既存不適格の建物なら違法ではないので、住宅ローンが利用できる可能性があります。
どの程度の建ぺい率オーバーなのかにもよると思いますが、正直に事情を説明し、金融機関に相談してみてはいかがでしょうか。

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ご参考までに、【フラット３５】を利用する場合には、以下のような検査が必要となります。
”【フラット３５】の対象となる住宅は、住宅金融支援機構において技術基準を定め、物件検査を受けていただいています。あわせて建築基準法に基づく検査済証が交付されていることを確認しています。
※ 物件検査に当たっては、物件検査手数料が必要となり、手数料はお客さま負担となります。
※ 物件検査手数料は、適合証明機関により異なります。”