Question

昨今、賃貸住宅向けの融資では、物件の販売業者が、銀行と借入人との仲介を行う中で、いろいろと問題が発覚しています。
貸金業法では、金銭の貸付け又は、”金銭の貸借の媒介”を業として行うものは、貸金事業者の登録が必要で、登録している事業者もいるようです。
一方、自用の住宅でも、住宅販売業者が、住宅ローンの仲介をしていますが、中には貸金業登録をしていない販売業者もあるようです。
もし、本来なら通らない住宅ローンを、販売業者が住宅ローンを仲介する過程で不正があって住宅ローンが通り、その後に返済が出来なくなった場合に、借入人が救済されるかは一概に言えないと思いますが、
貸金業登録をしていない販売業者のローンの仲介は、やはり、避けた方がいいでしょうか。
それとも、さほど心配することでもないでしょうか。
アパートローンで起こっている問題に関連して、住宅ローンでも気をつける必要があるか、気になり質問をさせて頂きました。
宜しくお願い致します。

Answer 1

住宅ローンを斡旋・媒介するには、原則的に貸金業資格の取得が義務づけられています。

例外として、不動産仲介業者、住宅販売業者、住宅建設業者は、自社の取扱い物件に限り、貸金業資格がなくても住宅ローンの斡旋・媒介をすることが認めらています。このような不動産の売買等に不随して起こる「不随業務」として、貸金業の資格なしでの取り扱いが認められているのです。

従って、住宅販売業者が貸金業取得を持っていなくても、取扱物件の住宅ローンの斡旋は、法律上は問題ありません。

質問者の問題意識としては、不正な形で融資が実行された場合、借入人は誰に損害賠償請求できるのか、ということであれば、当然にして仲介業者でよいと思います。

今回のスルガ銀行のケースでは、銀行員が不正をしているため、銀行に対して損害賠償請求を行っています。仲介業者が不正をし、それが原因で損害が発生していれば、住宅ローンを融資している銀行ではなく、仲介業者が対象になるでしょう。

ただし、損害が発生した原因が仲介業者にあること立証しなければならず、これは困難なことと思われます。

というのは、不正があって住宅ローンが通ったとしても、その不正が原因で損害が発生するという因果関係が成立しづらいからです。収入等の証明書を改竄して審査に通ったとしても、それが適正な金額よりも大きいことは、自分で申請する段階でわかるはずです。

例えば年間200万円の収入を500万円に改竄したとしても、本人は4000万円の融資の返済ができないことは、すぐにわかるはずです。よって、仲介業者の不正で審査に通ったので返済ができなかった、という主張は受け入れられないでしょう。

また、仮に損害賠償請求が認められても、回収は簡単ではありません。

貸金業者であれば、一定の純資産を有していることが義務づけられているので、損害賠償請求した場合に、支払原資が少なくとも純資産分はあると期待できますが、不随業務で斡旋している業者にはそのような義務がないため、必要な金額を回収できないリスクが高いと言えます。

結論として、住宅ローンの融資で不正があるないにかかわらず、資金計画をたてて、融資返済に問題があるかどうか、自分で確認すれば、気にする必要はないと考えます。

Comments

ご回答ありがとうございます。
確かに、住宅ローンとアパートローンとでは、返済原資ついては、借入人自身が正確に分かっているか、いないかの違いがあるので、住宅ローンでその点を改竄されてローンが通っても、借入人が納得して借りるか、借りないか判断できるはずですので、借入本人が返済計画に全面的にコミットしていると言わざるを得ないということと、改めて自覚しました。
ありがとうございました。