Question

今の金利だと、変動金利は0.418％とかの銀行もありますよね。

支払う金利が残高×0.418％なのに対して、住宅ローン控除で戻ってくる税金は残高×1％ですよね。

…ってことは、差し引きすると、借金をしているのに残高×0.572％の利益を生むってことでしょうか。

金利が変わらなければ、住宅ローン控除の10年間は儲かっちゃうんでしょうか。

Answer 1

ご質問いただき、ありがとうございます。

ご認識の通り、年末の住宅ローン残高の１％が、住宅ローン控除により戻ってきます。

たとえば、住宅ローンの残高が3,000万円あれば、最大30万円が住宅ローン控除として還付されます。
最大30万円と記載したのは、納付している所得税等の金額が30万円以上ではないと、還付金が30万円とはならないためです。

そのほかの注意点は、計算のもととなる住宅ローン残高が微妙に異なることです。
（以下は概要がわかるように大雑把な説明です）
・戻ってくる税金を計算するための住宅ローン残高は、年末の残高です。
・住宅ローンの利子を計算するための住宅ローン残高は、年間の平残に近い値です。
　毎月の残高に、月利（年利の1/12）を乗じた額の12か月分が、おおよその1年間の利子です。

住宅ローンは毎月返済しますので、毎月残高が減っていきます。
そのため、　月末残高　＜　年間の平残　になりますので、住宅ローンの金利が１％の場合には、住宅ローン控除額より、年間支払い利子が多くなります。

質問者さまのご認識の通り、

現在の変動金利の金利水準（0.5%等）であれば、圧倒的に住宅ローン控除の金額の方が多くなります。
手持ち資金が豊富にあり、住宅ローンを多めに借りるか、頭金を増やすか検討する場合に、このような計算が重要になると思います。（そもそも、手持ち資金がない場合には、住宅ローンを借りるしか選択がないと思いますので）

住宅ローン金利が0.5%（変動金利）であれば、多めに住宅ローンを借りて、金利が上昇したら住宅ローンを繰上げ返済する方法というのは、預金金利が低金利（0.01%等）である時代には、有効な方法ではないでしょうか。