Question

住宅ローンの借り換えをすると得するような宣伝をよく見ます。

住宅ローンを借り換えた場合に損することはないのですか？

自分は、5年前に変動金利で30年ローンを組みました。いまの残高は、2500万円ぐらいです。

マイナス金利だとか、アベノミクスだとかよく分からないし、借り換え手続きも面倒だし、損しそうな気がするし・・・。

自分のような場合にも、借り換えをした方がいいのですか？

Answer 1

こんにちは。

住宅ローンQ&Aサイト「支援LOAN」事務局です。ご質問ありがとうございます。

住宅ローンの借り換えは、多くの場合メリットがあります。ですが、ある特定の場合には「損」（デメリット）となります。

デメリットとなる場合の主なパターンは、借り換えの金利低下による総返済額の削減額よりも借り換えのための諸費用（手数料、登記費用など）の額が大きくなってしまう場合です。

一般的には、総返済額の削減効果が100万円以上ある場合は、借り換えのメリットがでると言われています。（借り換えのための手続き等の手間も含めて）

借り換えのための諸費用は、金融機関や商品により異なりますので、借り換えする金融機関や商品を特定して、具体的に計算してみることが必要です。

諸費用の主な項目としては、以下のようなものがあります。

・契約書の印紙税（5000万円以下の借入　2万円）、

・保証料（借入額と借入期間により異なる、不要な場合もある）

・抵当権設定費用（借入額の0.4%＋司法書士報酬額（～10万程度）

・事務手数料（金融機関、FPで設定）

もう一つの借り換えによるデメリットとしては、将来の金利変動により、結果的に借換えをしなかった方が得になるパターンです。

固定金利で借り入れている方が、変動金利に借り換えた後に金利が上昇してしまい、総返済額が増えてしまうことがあります。

このようなことを防止するためには、金利の動向に注意を払い、金利が上昇してきたら再度固定金利に借り換える対応も考えられますが、将来の金利上昇に怯えながら暮らすよりも、安心して生活したいというのであれば、固定金利にすることも選択肢となります。

Answer 2

借換えで損をすることはありますが、借換えしないで損をすることもあります。

現在残高2500万円、残存きかん25年、おそらく金利は0.875％くらいだと推測されます。
このような条件でであれば、借換えしてメリットがでないのでは、と思っておられるようですね。

①現在の借入金です。
このままだと約178万円の利息を払うことになります。

これを②～④の商品に借り換えたと仮定します。（2017年12月現在）

②変動金利の最安金利は0.439％
諸費用を借りてこの変動金利に借り換えると、支払額が約65万円安くなります。
金利変動リスクはほぼ変わらないので、コスト削減だけ成功できます。
これを安いと見る人もいますが、損だとは思われません。

③10年固定0.65％
同じく諸費用を借りて借り換えると、支払額は約20万円安くなります。
ただ、こちらはこれから10年間の金利変動リスクをゼロにできます！
これはほとんどメリットが見えないので、よい借換えと思えないかもしれません。

④全期間固定1.175％
同じく諸費用を借りて借り換えると、支払額は188万円増えてしまいます。
このようなことになると、おそらく「損した！」と感じられると思います。

では、金利が上昇した場合を考えてみましょう。

現在のまま5年間継続し、6年目に金利が約0.5％上昇し、最後まで金利がそのままとなる場合を想定してみます。
すると支払利息は当初の①の金利が変化しない場合とくらべて次のようになります。

①＋792万円、②＋742万円、③＋419万円、④＋188万円

従って、金利がたった0.5％上昇するだけで、④にしておけばよかったということになるでしょう。
ちなみに、この10年間でメガバンクの変動金利は約1.3％変化しています。

借り換えをした方がよいかどうかは、どのようにリスクとコストをコントロールしたいのかによります。
上記の数字を見る限り、リスクを抑えるコストはとても安いと言えます。