Question

住宅ローンの借り換えを考えています。

金利は比較しやすいのですが、手数料もトータルで安い銀行を見つけたいと思っています。
 
昼間は会社にいるので、銀行を回ったりできないので、だいたい夜とかにネットで下調べをしています。
あるていど、アタリをつけて、話を聞きにいこうと思っています。

それぞれの銀行のサイトでシミュレーションしたり、細かな内容をチェックしていますが、労力と時間がかかるわりに、よくわかりません。

検索すると住宅ローンの比較サイトがたくさん出てきますが、繰り返し同じことが書いてあって、結局、特定のネット銀行の住宅ローンに誘導してあります。

トータルでお得になる住宅ローンを比較できたり、シミュレーションできたりするサイトとかはないでしょうか。

Answer 1

まず、手数料の比較をサイトで簡単にするのは、かなり難しいと思われます。

借換時にかかる諸費用は主なものは、以下の通りです。

①融資手数料、②保証料、③登記関係費用、④収入印紙、⑤繰上返済手数料、⑥経過利息

このような情報を網羅的にまとめているサイトは、ほぼないと言ってよいでしょう。

上記内容の内、これから借りる金融機関により違いがでる①、②となります。
つまり、諸費用を比較するために必要となる情報は、①＋②なのです。

最も安いのは①＋②＝0円というのがありますが、金利がやや高めとなります。
最も高いのは、これは借入金額にもよりますが、3000万円の借入金額と仮定すると①＋②＝約65万円というところでしょうか。
面倒なのは、融資手数料が定額タイプのものもあり、定額タイプは金利が高くなるため、諸費用だけで比較することは、意味がない場合があるのです。

また、諸費用の比較は情報を収集すれば簡単に計算できます。

しかし、金利の比較はお考えになっていおられるほど、簡単ではありません。
例えば、総支払利息を計算するために、借入期間の全期間の金利を予め決定しなければなりません。
全期間固定金利ならまだしも、変動金利型や固定金利選択型については、どのような金利を設定すればよいのか、なかなか判断が難しいところです。

また、当初固定期間終了後の金利をどのうように設定するのかも難しいところです。
通常は「適用金利＝店頭金利ー優遇金利」となるのですが、各金融機関の店頭金利は違うため、どんな金利を店頭金利として採用すべきか、一筋縄ではいかないでしょう。

加えて、固定期間終了後に金利タイプを選択できるタイプでは、どのような判断をするのか、考えなければなりません。そうすると、固定期間終了時のすべての金利タイプを想定し、一定の基準を設けてどの金利タイプを選択するのか、予め決めておくことが必要となります。この作業を固定期間が終了するごとに行う必要があるのですが、一体どれほどの数のシミュレーションをやればよいのか、検討もつきません。

通常の比較は金利が全期間上がらない場合の計算は簡単です。
ただ、コストとリスクのバランスを検討するためには、金利が変化した場合も計算しなければなりません。
そしてそれは、現在の適用金利にすべて1％加算して計算すればよい、というような単純な比較はほとんど意味がないのです。

金利や金利リスクがもたらす利息の差は数百万円になることこがあるのです。
諸費用の差は、前述の例を見れば65万円程度なので、その重要性がないとはいいませんが、金利変化のリスク管理や金利タイプの違いと比べると、ずっと低いことがおわかりいただけるでしょう。