Question

住宅ローンの借り換えを手数料等も含めて比較したいです。

金利が安いとかの比較はできますし、返済額のシミュレーションもネットでできますよね。

でも、住宅ローンを借り換えるためには、数十万円とかの手数料がかかりますよね。
融資事務手数料、抵当権設定費用、印紙税、行政書士費用、保証料、繰上げ返済手数料など全部を含めたシミュレーションがしたいです。

手数料も考慮した上で、住宅ローンを選ぶにはどうしたら良いのでしょうか。

できるだけ、平日に銀行に相談に行きたくないし、住信SBIネット銀行、楽天銀行、ソニー銀行、イオン銀行あたりにしようかと思っています。
会社の近くに、三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、新生銀行ならあります。

銀行のホームページのシミュレーションや、住宅ローンのランキングのサイトもたくさんありますが、比較するのは、難しいものです。

あと、借り換えのときに、できるだけキャッシュ(現金)が出ていかない方法を希望します。

Answer 1

住宅ローンの借換えをご検討したいということですね。

そのために諸費用を確認することはとても大切です。
ただ、それ以上に大切なのが、金利の比較です。

というのは、例えば以下の例をご覧ください。

【例】借入残高3000万円、残存期間27年、元利均等返済、諸費用現金払

　①変動金利0.6％のまま全期間変わらなかった場合
　　　元利総支払額：3250万円、諸費用：82万円

　①’変動金利が6年目に店頭金利4％になった場合（①と同じ銀行）
　　　元利総支払額：3709万円、諸費用82万円

　②フラット35で1.34％の場合
　　　元利総支払額：3576万円、諸費用36万円

①、①’を比べて、金利変化の影響は約459万円
①、②を比べて、金利タイプの差は約132万円
①と②を比べて、諸費用の差は約45万円

ここからわかることは、諸費用の差は小さくありませんが、金利変動リスクの影響が最も大きく、次いで金利タイプの差となります。

よって、諸費用の違いを把握することよりも、金利タイプに応じた金利リスクの違い、金利タイプの違い、諸費用の差を把握し、総合的に選ぶべきです。

そのため、銀行選びから検討するのではなく、まずは自分にあった金利タイプを選びから始めることを遅すめします。それが決まったら、より金利と諸費用がより安い商品を絞りこむのが簡単で確実です。

そのような観点で商品を探そうとしても、今ある住宅ローンの情報提供では簡単にはできません。それは、優遇条件や諸費用が明確にまとめられていないから、比較できないのです。

このような比較作業は膨大な情報収集と、正確な計算が必要となりますし、将来の金利変化をどうやって比較するのか、といった技術的な問題もあります。そこで専門家の力を使う方がより簡単にできると考えます。

ちなみに、銀行に行ってもそのような比較は、全くしてもらえません。銀行は自社商品を売ることしか考えていないからです。