土地がようやくみつかったのですね。
まずはおめでとうございます。
ご相談のポイントがよくわからないのですが、土地の決済時期に住宅ローンを決定したくないとお考えのようですね。
土地の融資実行時点で、建設会社が決定していなくても問題にしない金融機関があるのをご存じないようなので、そういった金融機関を選ばれたらよいのではないでしょうか。
もし、候補にあがっている金融機関がそのような対応をしてくれないが、どうしても利用したい、ということなのかもしれません。
参考までに、借入方法は主に３つあります。
①一括融資（先行）、②一括融資（完成時）、③分割融資
①の場合には、土地購入時に土地と建物を全額、一括で融資します。建設会社が決まっていなければ受けられないので、ご相談者の方は、このケースかもしれませんね。
【メリット】
・金利が土地の融資時点で全額確定するので、完成までの期間に金利上昇リスクがありません。
・全額団体信用生命保険がついているので、建築期間中の死亡リスクは回避されます
・つなぎ融資を利用しないので、手数料や金利が安く上がります
【デメリット】
・土地購入の翌月から返済が始まるため、家賃と住宅ローン返済が重なり家計に負担がかかります
・建物が完成していないことから、種々の減税がうけられずコストがかかります
・建設期間中に、借入金額の変更をすることが難しい
②の場合には、完成まではつなぎ融資を利用します。完成時に住宅ローンが実行されるので、その時点でつなぎ融資を返済します。これを採用している金融機関は、建設会社が決まっていなくても問題ないケースが多いです。
【メリット】
・土地購入から建物完成まで返済負担がかからない金融機関が多いです
・建物が完成してからの融資なので、各種減税が幅広く利用できます
・建設期間中に借入金額の変更が、比較的容易
【デメリット】
・完成時までの金利リスクを負っている
・つなぎ融資の手数料や金利の負担が余計にかかります
・完成までの死亡リスクが回避できません
③の場合には、土地分は住宅ローンを実行し、完成時に再び住宅ローンを実行します。
建設会社が決まっていなければならない金融機関もありますが、少ないです。
もしかすると、ご相談者の方はこちらかもしれません。
【メリット】
・土地購入時にその分は金利を確定できるので、限定的だが金利リスクを回避できる
・土地分の融資には団体信用生命保険がついているので、建築期間中の死亡リスクは限定的だが回避可能
・つなぎ融資を利用しないので、手数料や金利が安く上がります
・建設期間中に借入金額の変更が、比較的容易
【デメリット】
・土地分のローン返済が翌月から返済が始まり、家賃と住宅ローン返済が重なり家計に負担がかかります
・建物分の金利リスクは負っている
・建物が完成していないことから、種々の減税がうけられずコストがかかります
上記の内容をみて、よりよい住宅ローンを選択してください。
ちなみに、現在は金利が上昇傾向にあるため、①、③の場合には、自己資金は完成時に、②の場合には土地利用することコストが下げやすくなります。
以上
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