住宅ローンの相談　どこに　誰に　頼るのがよいか

- 目次 -

0.1 ◆「住宅の営業マン」は変動金利と固定金利のどちらを勧めるか？
0.2 ◆あなたと「銀行」はWIN-WINの関係か？
0.3 ◆中立的な立場の「ファイナンシャル・プランナー」を活用すべきか？
0.4 ◆「住宅ローンの専門家」であるファイナンシャル・プランナーはどちらを勧めるか？
0.5 ～　おまけ１０　～
0.6 ～～　おまけ９のもと　～～

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　これから注文住宅を建てようとしているあなた、マンションを購入しようとしているあなた、変動金利の住宅ローンを保有しているあなた、数千万円という借金である住宅ローンの相談は、どなたにしますか？
　住宅を購入しようとして最初に接することになるハウスメーカーの営業マンに相談しますか？　それとも、お金のことなら銀行の窓口に行きますか？　運よく身近にいる友人や同僚にアドバイスをもらいますか？
　どこに相談しても、一長一短はあるでしょう。それぞれのメリット・デメリットは何でしょうか。ここでは、具体的に、あなたが住宅ローンの金利タイプである変動金利型と固定金利型のどちらを選ぶのがよいか悩んでいるという想定をおいて、どのような立場の人と相談することが適しているかを考えてみましょう。（ここでは、あくまでも一例をあげているだけということに注意をしてください。）

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◆「住宅の営業マン」は変動金利と固定金利のどちらを勧めるか？

　ハウスメーカーなどの営業マンは、住宅ローンの固定金利型と変動金利型のどちらを勧めるでしょうか？
まず考えておくべきことは、住宅の営業マンが「あなたの相談に乗っている目的は何か」ということです。もちろん、住宅の営業マンの目的は「あなたに住宅を買ってほしい」ということであり、言い方を換えると「あなたに住宅を売りたい」ということです。
　多くの住宅ローンの営業マンは、お客様のことを考えて、よい住宅を建ててほしい、より適したマンションを購入してほしいと思っているでしょう。そのための必要な資金を、どのように用意できるかということに関心が向いてしまいます。結果として、どのようにしたら資金をより多く借りられるかという提案をすることが多くなりがちです。

　このように考えると、あなたに資金的な余裕がれば、固定金利型と変動金利型のメリット・デメリットを教えてくれて、会話の中で自然とあなたがよい反応を示す方を勧めるでしょう。
　しかしながら、あなたに資金的な余裕が無い場合には、必要な住宅購入資金を借りられるように、変動金利型を勧めるでしょう。

　毎月の返済額を同じにした場合、相対的に金利が低い変動金利型のほうがより多くの住宅ローンを借りることができます。住宅の営業マンとしては、あなたに、より価値のある、より高い住宅を購入（建築）してもらえることになります。

　住宅の営業マンであるなら、あなたに安全な住宅ローンを提供することよりも、あなたにより良い家を提供することに比重をおくことは、自然なことであるように思われます。

◆あなたと「銀行」はWIN-WINの関係か？

　説明しやすいように単純化していますが、銀行はより低い金利でお金を預かって、より高い金利でお金を貸して、その差額で儲けることが仕事です。また、住宅ローンを借りる人（あなた）と銀行は、借り手と貸し手であり、ある意味、利益相反の関係にあります。
　今後、金利がある程度上昇した場合、あなたが固定金利を選択していると、あなたは得し、銀行は損することになります。あなたが変動金利を選択しているとあなたは損をし、銀行は損することになります。
　反対に今後、金利がほとんど上昇しなかった場合、あなたが固定金利を選択していると　あなたは損をし、銀行は得をします。あなたが変動金利を選択していると　あなたは得をし、銀行は損をします。
実際には、銀行も長短金利リスクのヘッジ取引をしていますので、上記のような単純な話ではありませんが、ここでは、あなたと銀行が必ずしもWIN-WINの関係ではないということがお分かりいただけたでしょうか。
　このような関係の中で銀行も、銀行が儲かり、そのうえでさらに、顧客であるあなたのことを一番に考えた提案をしたいと考えていること思います。

　ついでの話として、固定期間選択型（2年固定、3年固定）の住宅ローンについて、参考意見としてお伝えしておきます。住宅ローンは約30年の長期間におよぶ借入となります。その30年間の2年間や3年間の金利を固定して何かメリットはあるのでしょうか。２～３年の間に、金利が急上昇して元の金利以下に戻るような場合には変動金利型よりメリットがあるのかもしれません。
　また、固定金利選択型の住宅ローンで注意しなければいけない点として、金利の優遇期間が当初固定期間のみに適用される商品があります。当初固定期間は変動金利型よりも低い金利となっていても、当初固定期間終了後は金利優遇が適用されない割高な金利となってしまうことがあります。
　このようなことを十分に理解せず単純に当初の金利が低いというだけで、当初固定期間が短期間の固定期間選択型の住宅ローンを選択してしまわないことが大切です。

◆中立的な立場の「ファイナンシャル・プランナー」を活用すべきか？

　最初に結論を述べてしまいますが、あなたが十分な時間と知識があるのであれば、ファイナンシャル・プランナーを活用しないで、ご自分で検討し、手続をすることを勧めます。
　あなたが、時間はあるけど知識が無い、知識はあるけど時間がない、時間も知識も無いという方なら、是非、ファイナンシャル・プランナーの活用を検討してください。
ファイナンシャル・プランナーの選び方は、ⅰ．住宅ローンを専門に扱っている、ⅱ．有料のサービスとして提供している、ⅲ．住宅ローンの手続に詳しい、の３点を確認することが重要です。

「住宅ローンを専門に扱っている」ことに関して、専門に扱っているため、住宅ローンの知識が豊富です。金利を重視するならどの銀行、あなたの属性で審査に通りやすいのはどの銀行というように、多くの銀行のタイムリーな知識を持ち、あなたの状況にあわせた的確な提案が期待できます。
「有料のサービスを提供している」ことに関して、無料のサービスをしているということは、どこかでバックマージンをもらっていたり、住宅ローン以外に保険などを販売して儲けようとしていると疑われでもしかたありません。有料のサービスを選ぶことにより、あなたが疑心暗鬼にならずに、安心して相談できる環境が整います。
「住宅ローンの手続に詳しい」ことに関して、住宅ローンを選ぶサポートだけでなく、住宅ローンの手続までサポートしてもらえることは、忙しいあなたにとって多くのメリットがあります。多くの経験をしているので、無駄な手続が無く、的確なサポートによりあなたの不安も解消されます。

◆「住宅ローンの専門家」であるファイナンシャル・プランナーはどちらを勧めるか？

　住宅ローンの専門家であるファイナンシャル・プランナーは、あなたに変動金利型を勧めるでしょうか、それとも固定金利型を勧めるでしょうか。多くの住宅ローンの専門家は、あなたに適した住宅ローンを勧めます。あなたの保有資産、現在の年収および将来の予想年収、家族構成、両親の状況と資産などをヒアリングして、あなたに最適な住宅ローンを勧めてくれるでしょう。
　例えば、退職金とか贈与などで10年後にある程度の収入が見込める場合には、固定期間選択型10年を勧めるのではないでしょうか。そのような商品の中で、当初10年間の金利が一番低いものを選んでくれるのではないでしょうか。また、10年後の収入が借入額の半分である場合は、種類の違う住宅ローンを２つ組み合わせた提案をしてくれるかも知れません。
　繰り返しますが、あなたの状況によって、あなたに最適な住宅ローンが決まります。あなたの状況をヒアリングして、あなたに最適な住宅ローンを提案してくれる専門家を探してみましょう。