住宅ローンの返済は何歳までに終えるのがよいか？　高齢者の就業状況（老後の仕事）について

　青空に、こいのぼりが泳ぐ季節になりました。五月五日のこどもの日が近づいております。
ということで、今回は、高齢化に関する話題をお届けします。
マイホームの購入資金として住宅ローンを活用しますが、フラット３５というネーミングからもうかがえるように、住宅ローンの返済期間を35年という長期間に設定する場合が多くなっています。
あたりまえですが、40歳の人の35年後は75歳になりますので、40歳で35年間の住宅ローンを借り入れた場合には、75歳まで返済が続きます。実際には、余裕資金や退職金などで繰上返済をする人が大半でしょうが、先のことはわかりません、この機会に老後のことに思いを馳せてみましょう。

住宅ローンQ&A　　住宅ローン専門家

- 目次 -

0.1 「平均寿命」と「平均余命」
0.2 定年退職と継続雇用
0.3 高齢者の就業状況
0.4 高齢者の所得
0.5 住宅ローンはいつまでに終える
0.6 住宅ローンの完済時年齢（上限）
0.7 ～おまけ２９～
0.8 ～～　おまけ２８のもと　～～

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「平均寿命」と「平均余命」

　日本人の平均寿命はどのようになっているでしょうか？厚生労働省の調査によると2016年の平均寿命は、男性80.98歳、女性87.14歳となっております。
「平均寿命」とは、その年に生まれた子どもがその後何年生きるか推計したものですので、2016年の平均寿命が男性80.98歳とは、2016年に生まれた赤ちゃんが平均して80.98歳まで生きると推計されているということです。
　もし、あなたがジャスト40歳の男性であれば、平均して、あと約40.98年間、80.98歳まで生きるといことではないことに注意しましょう。あなたが、平均して何歳まで生きるか知りたい場合は、同じく厚生労働省から発表されている平均余命が参考になります。2016年の40歳の男性の平均余命は41.96歳となっていますので、あくまでも平均ですが、81.96歳まで生きることになります。寿命が1歳延びました・・・。

定年退職と継続雇用

　2013年4月から施行された「改正高年齢者雇用安定法」では、65歳まで定年を延長するか、定年制をなくす、または60歳などで定年を迎えた社員のうち、希望者全員の65歳までの継続雇用制度を導入することを企業に義務付けています。
　このように、希望すれば65歳まで働ける環境が整ってきていますが、それと併せて、年金受給開始年齢は引き上げられています。男性では昭和36年4月2日以降、女性では昭和41年4月2日以降に生まれた方は、老齢基礎年金と老齢厚生年金の受給開始年齢がともに65歳からとなります。
65歳まで働く場合においても、定年は延長されても役職手当が支給されなくなったり、継続雇用により再雇用されても給与が半分程度になったりすることが多いようです。

高齢者の就業状況

　それでは、65歳から年金を受給できることから、65歳以降に働く人は少ないのでしょうか。総務省統計局から高齢者（65歳以上）の就業に関する情報が提供されておりますので、みてみましょう。
資料によりますと、2016年（平成28年）の高齢者の就業者数は、13年連続で前年に比べ増加し、770万人と過去最多となっています。また、2016年（平成28年）の高齢者の就業率は、男性が30.9％、女性が15.8％と、いずれも5年連続で前年に比べ上昇しています。65歳から69歳に絞ってみると、男性が53.0％、女性が33.3％となっており、男性では年金が受給できる年齢にもかかわらず、半数以上の人が働いていることになります。

高齢者の所得

　次に、高齢者の所得状況についてみてみましょう。ここで参考にする資料は、内閣府の「平成28年版高齢社会白書（全体版）」です。
この資料によりますと、「高齢者世帯の平均年間所得は300.5万円で、全世帯平均（528.9万円）の半分強となっている。」「世帯人員一人当たりでは、高齢者世帯の平均世帯人員が少ないことから192.8万円となり、全世帯平均（205.3万円）との間に大きな差はみられない。」となっております。
　また、高齢者世帯の所得を種類別にみると、「公的年金・恩給」が203.3万円（総所得の67.6％）で最も多く、次いで「稼働所得」55.0万円（同18.3％）です。就業していない世帯も含めた稼働所得の平均値が55.0万円、就業率50％として推測してみると、精緻な計算ではありませんが就業している世帯の稼働所得は110万円になります。
これらの数字は、統計的な数字、平均的な数字ですので、個々の世帯には当てはまらないかもしれませんが、老後についてのイメージを持つことは出来たのではないでしょうか。

住宅ローンはいつまでに終える

　さて、住宅ローンの返済を何歳までに終えるのがよいでしょうか。
上のような統計情報によると、60歳以降、特に65歳以降は高収入が望めませんので、60歳までに返済を終わらせるのがよさそうです。が、本当にそうでしょうか。
　例えば、40歳の人が、収入がある程度見込める60歳までに返済を終わらせようとすると、20年間で返済することになります。3000万円を1.0％で借り入れて、20年間の元利金等方式で返済すると、毎月の返済額は13.8万円になります。住宅ローンに毎月13.8万円を支出するのが苦しい場合には、毎月の返済に余裕が持てるように、同じ金額を35年間で返済すると8.5万円になります。
家計の事情にもよりますが、無理に20年間で返済するよりは、余裕を持って35年ローンで返済しながら貯蓄をして、不測の事態に備えておくのが良いかも知れません。十分な貯蓄が出来てから繰上返済したり、退職金の一部で繰上返済するほうが、いざという時の備えもでき、安心できるでしょう。

　現在のような低金利の場合、なるべく長期間の借入れをしながら、余裕資金を貯蓄に回し、万が一のときに使えるお金を用意しておくのがよさそうです。そして、住宅ローン控除期間が終了する10年後と、定年を迎える60歳前後のタイミングで、家計のバランスシートと金利状況や経済状況をみて、繰上返済したり、投資に資金をまわしたりすることを検討するのはいかがでしょうか。

住宅ローンの完済時年齢（上限）

　現実的に、住宅ローンを何歳までに完済するのが良いかという話とは別に、各銀行の住宅ローンの規約上は、住宅ローンの完済時年齢がどのように設定されているのでしょうか。フラット３５をはじめ多くのの銀行では、住宅ローンの完済時年齢の上限は80歳となっております。（厳密に調べると、「80歳未満」であったり、「81歳未満」、「80歳の誕生日まで」と微妙に異なりますが。）
　規約上で80歳ということであり、80歳というのは男性の平均寿命とほぼ同じ年齢ですので、80歳完済の返済計画で実際に審査に通るのか、または、現実問題として80歳まで返済可能なのか、という問題とは別の話です。
（2018年11月14日　追記）