今回は、住宅ローンの返済負担率についてのお話です。一般的に、住宅ローンを選ぶ時点では購入する住宅をほぼ決めている場合が多いのが現状ではないでしょうか。なぜなら、私たちは住宅を買いたいのであって、住宅ローンを借りたいのではないのですから。しかしながら、手持ちの現金で住宅を購入するほどお金持ちではない私たちは、住宅を選ぶ前に住宅ローンのことを考えます。
　住宅を選ぶ前に住宅ローンのことを考えるというより、住宅を買う予算を決めるために、いくらまでなら住宅ローンを借りられるかを検討します。この時に重要となるのが、返済負担率です。

 

住宅ローンQ&A　　住宅ローン専門家

 

 

返済負担率とは

　「返済負担率」とは年収に対する年間返済額（元金＋利息）の割合のことをいいます。「総返済負担率」や「返済比率」ともいわれています。年収については、サラリーマンの場合には源泉徴収票に記載され、個人事業主の場合には確定申告書の所得金額の合計欄に記載されている数字になります。
　返済負担率を計算するときの借入金利は、実際の借入金利で計算する場合と、金融機関の所定の金利（3〜4%が多いといわれている）で計算する場合があるようです。全期間固定金利の住宅ローン以外は途中で金利が変動するので金融機関の所定の金利が使用されると思いますが、実際の借入金利よりも高めの設定になります。
　また、住宅ローン以外の借り入れがある場合には、その借り入れの返済についても年間返済額の対象となります。

返済負担率からみた借り入れ可能額

　それでは、住宅金融支援機構のフラット35を例にとり、返済負担率からみた借り入れ可能額をみてみましょう。年収により返済負担率の基準が分かれていて、年収が400万円未満の場合には返済負担率が30%以下、年収が400万円以上の場合には返済負担率が35%以下とされています。
   

年収	400万円未満	400万円以上
基準	30%以下	35%以下

（注意事項)
1. 年収は、原則として、申込年度の前年（2017年度においては2016年1月～12月）の収入を証する公的証明書に記載する次の金額となります。
  （1）給与収入のみの方は給与収入金額
  （2）上記以外の方は、所得金額（事業所得、不動産所得、利子所得、配当所得および給与所得の所得金額の合計額）
2. 申し込むことができるのは、連帯債務者を含めて2名までです。
3. 住宅に設置する太陽光発電設備から得られる売電収入を年間収入額に加算できる場合があります。
4. 詳しい要件は太陽光発電の売電収入についてをご覧ください。

ソース: http://www.flat35.com/loan/flat35/conditions.html

　年収300万円の方がフラット35を借りる場合には、年間返済額が90万円以下となれば、返済負担率の基準を満たしていることになります。年間90万円の返済ということは、元利均等払いであれば、月々の返済額は7万5千円になります。
　それでは、毎月の返済額を7万5千円とした場合に、フラット35であれば、いくらの借り入れができるか計算してみましょう。
　借入期間は、フラット35の最長返済期間の35年間とし、借入金利は少し高めですが3％、元利均等方式の返済とすると、借入可能額は1,948万円となります。

　同じように、年収500万円の場合を計算してみると、 毎月返済額は約14万6千円、借入可能額は3,789万円となります。

適切な返済負担率は？

　年収300万円の人が、上記のような前提で住宅ローン1,948万円を借り入れた場合を考えてみましょう。
年収300万円でボーナス無しだと月収25万となります。税金やら社会保険料などを差し引くと手取り20万円程度でしょうか。20万円から住宅ローン7万5千円を返済すると、残りは12万5千円となります。マンションの場合には、さらに管理費や修繕積立金などが かかり、さらに固定資産税も支払う必要があります。
　今のところ、住宅ローン控除という制度がありますので、年末の住宅ローン残高の1%までは支払った税金の還付を受けることができます。注意すべきことは、税金を支払った分しか還付が受けられないということですので、源泉徴収票などで税金をいくら納めているか確認しておくことをおすすめします。

　実際には、扶養家族の人数により手取り金額も変わりますし、生活費も変わってきます。一律に適切な返済負担率は決められないというのが正しいのではないでしょうか。また、審査のための一律な返済負担率を基準にして借りられるだけ借りてしまうのは、将来的に家計の破たんを招きかねない危険なことです。

大切なことは家計の将来設計

　返済負担率などは、現在の年収を基準にして計算しています。将来的に収入が多くなるとか、配偶者が働いて世帯収入が増えることを想定しておくのか、役職定年が近く年収が減ることを想定しておくのかにより、家計の設計は異なってきます。
また、お子さまのいる家庭では、公立に通うのか、受験して私立に通うのかにより、教育費は大きく異なります。
　ご自分だけで検討されることに不安を感じている方は、豊富な知識と様々な経験を積んだファイナンシャルプランナーに相談されてはいかがでしょうか。もし結婚されているのなら、是非、ご夫婦で相談されることをお勧めします。
　人生で一番大きな買い物と言われている住宅を買うときに、将来のことを考えると思いますが、是非このタイミングで、専門家を交えて家計の将来設計をしてみてはいかがでしょうか。

 

 

～　おまけ２１　～

 ゆづくんが
羽を生やして
氷上に
くわっどクワッド
ぴょんちゃんの舞

 

～～　おまけ２０のもと　～～

 

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難波潟 短かき蘆の 節の間も 逢はでこの世を 過ぐしてよとや （伊勢）

 

 

 

 

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