年末に近づいてきました、今年、住宅ローンを購入したかたは、住宅ローン控除によって税金が戻ってくることを楽しみにしているのではないでしょうか。

　今回は、住宅ローン控除について、なるべくわかりやすくお伝えします。今回の内容は、2017年12月時点の情報であることに注意ください。

　なお、税金などに詳しくない方が、大まかに住宅ローンを理解することを目的にしておりますので、細かい部分の記載を省いていることもあります。そのため、金融機関ではないところから借入れていたり、建てた住宅などに特殊な事情がある方等は、是非、住宅ローンの専門家にご相談ください。

 

住宅ローン控除とは

　住宅ローン控除の正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。住宅ローン控除を簡単に説明すると、年末の住宅ローン残高の１％を１０年間にわたり所得税と住民税から控除してもらえる（税金が戻ってくる）という仕組みです。

　一般住宅の場合は、毎年の控除上限が40万円で、10年間で最大400万円が控除されます。認定長期優良住宅の場合は、毎年の控除上限が50万円で、10年間で最大500万円が控除されます。

　所得税から控除しきれなかった金額がある場合は、翌年度の個人住民税から住宅ローン控除が適用されます。住民税の控除額は、前年の課税総所得金額等の7%（136,500円を限度）、中古住宅などは5％(97,500円を限度)までとなります。

 

住宅ローン控除の要件

　住宅ローン控除の主な要件は、以下の通りです。一般的な住宅を、初めて業者から購入した人は、ほぼ住宅ローン控除の対象者に該当すると思います。特殊な住宅とか何度目かの購入の場合は、別途詳細な要件を確認してください。

1. 新築又は取得の日から6か月以内に住み、控除を受ける年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
2. 控除を受ける年の合計所得金額が、3,000万円以下であること。
3. 新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上が居住専用であること。 （注）この場合の床面積の判断基準は、登記簿に表示されている床面積（マンションの場合は専有部分の床面積）による。
4. 借入期間が10年以上の住宅ローンであること。

 

注意点（１）確定申告が必要です

　住宅ローン控除を受ける最初の年は、確定申告が必要となります。一般のサラリーマンは、会社で年末調整をしてくれるので、ご自身で確定申告をされる方は少ないと思います。高額な給料をもらっている人や医療費控除を受けた人は確定申告をされているでしょう。

　確定申告の期間は、住宅を購入した年の翌年の1月から3月15日までとなります。

　サラリーマンの場合、2年目以降は確定申告をする必要がなく、勤務先での年末調整で手続きすることができます。税務署から届く「給与所得者の（特別増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」と借入れた金融機関から届く「住宅ローン年末残高証明書」を年末調整のときに提出すれば確定申告は不要です。

 

注意点（２）払った税金以上に控除されません

　認定長期優良住宅の場合は、毎年の控除上限が50万円となっていますので、5,000万円の住宅ローン残高がある人は、必ず50万円が戻ってくると思われるかも知れませんが、「払った税金」が戻ってくるということで、払った税金以上には戻ってきません。

　そして、十分注意しなければならないことは、自分がいくら税金を払っているかを正確に知っている人が少ないということです。給与から天引の貯蓄などをしていない人は、給料の額面と手取りの差額が税金だと考えてしまいがちですが、実は「額面と手取りの差額」の主なものは、「社会保険料＋税金（所得税・住民税）」なのです。普段は、振込額しか興味ない給与明細の社会保険料と所得税、住民税の欄をしっかりと確認してみましょう。戻ってくるのは、税金部分のみです。

 

注意点（３）繰上返済するときの注意

　住宅ローン控除を受けている期間に、住宅ローンの繰上返済をする場合に気をつけなければならないことを２つ説明します。

　繰上返済によって、住宅ローンの借入期間を短縮した結果、当初からの借入期間が１０年未満になってしまわないように注意が必要です。普段の貯蓄から繰上返済の資金を捻出する場合には、大幅な期間短縮は難しいと思いますが、退職金や遺産などによる繰上返済は大幅な期間短縮が見込めます。このような場合には、住宅ローン控除期間が終了してから繰上返済を実施したり、あえて当初からの返済期間が10年以上になる金額を繰上返済したりすることも考えましょう。このようなことを理解した上で、それでも、住宅ローン控除の特典を放棄するような繰上返済をする場合には、年末よりも年始に繰上返済をしましょう。

　気をつけることの二つ目は、住宅ローン控除は、住宅ローン残高に対して控除額が計算されます。繰上返済により残高が減れば、控除額も減ります。年末の住宅ローン残高の１％の満額が控除されている人の場合で、住宅ローン借入金利が１％未満であれば、繰上返済しない方が得になります。さらに、期間短縮と同じように、年末に繰上返済するなら、翌年の年初に繰上返済した方がかなりお得です。

　なるべく簡単に説明してきましたが、お分かりいただけたでしょうか。さらに詳しく知りたい方は、国税庁のホームページを参照してください。

マイホームの取得や増改築などしたとき（国税庁）

　ご自分で調べるのが面倒な方、必要なときに相談できる専門家を持っていると便利ですね。

〜　おまけ１１　〜

借金を
借りている人
返す人
繰り上げる人
借り換える人

〜〜　おまけ１０のもと　〜〜

 

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