昨今では、多くの人はマイホームを購入するときに、住宅ローンを活用します。住宅ローンも様々な種類があり、どのような住宅ローンを選ぶかによって、毎月の返済額や、トータルの返済額が異なってきます。住宅の営業マン・コンサルタントや、紹介された銀行に勧められるままに住宅ローンを選んでしまわずに、自分にとって、どの住宅ローンがもっとも適しているか検討してみることも大切です。そのためにも、ある程度の金利の知識を身につけておくことも必要なことです。今回は、【フラット３５】に代表される全期間固定金利型の住宅ローンの金利（長期金利）について、一緒に勉強していきましょう。

 

住宅ローンQ&A　　住宅ローン専門家

 

住宅ローン金利の種類

　住宅ローンの金利の種類は、大きく分けると次の3種類になります。

① 変動金利型：定期的（毎月、半年毎など）に貸出金利が見直されます。毎月の返済額は都度見直されたり、5年毎に見直されたりします。借り手は金利が低くなると支払利息が少なくなるので得になり、金利が高くなると支払利息が多くなるため損することになります。
② 一定期間固定金利型：借入当初の3年・5年・10年（選択可能）の金利が固定されますがその期間が終わると、その時点の店頭金利ベースの金利になります。固定期間終了時点の金利が当初よりも高いか低いかに影響されます。
③ 全期間固定金利型：当初借入時から返済終了まで金利が固定されます。金利の優遇期間が設定されている場合は、優遇期間終了後に優遇されていた金利分が高くなります。いずれにしろ、当初借入時に利息支払分を含めた全期間の支払スケジュールと総支払額が決まります。

市場金利と住宅ローン金利の関係

　一般的に多くの金融機関では、変動金利型住宅ローン、一定期間固定金利型住宅ローン、全期間固定金利型住宅ローンの金利は、以下のようにそれぞれの市場金利（または金利指標）を基準にしているようです。基準にしているということであり、基準にしている市場金利が１％上がれば、必ず関連している住宅ローンの金利が１％上がるというわけではありません。また、住宅ローンの金利は各々の金融機関で決定しているため、全ての金融機関の住宅ローンが全く同じ動きをするわけでもありません。

変動金利型：　「短期プライムレート（略称：短プラ）」を基準としている
一定期間固定金利型：　固定期間に対応する「円金利スワップレート」を基準としている
全期間固定金利型：　「新発10年物国債利回り」を基準としている

 

長期金利（新発10年物国債利回り）の決まり方

　長期金利の全体の指標となっているといわれている「新初10年物国債」の利回りはどのように決まるのでしょうか。簡単に言うと、「将来の経済見通し（予想）」で決まるのだそうです。将来の景気や物価の動向を予想して決めるということですが、物価が上昇するという予想であれば利回りも上昇し、物価が安定しているという予想であれば利回りも上昇しない（低下）ということになるようです。
　更に、政府の財政政策にも影響を受けます。政府の財政政策には国債の発行も含まれておりますが、かりに政府が「国債の大量発行」を行なうと、「国債の価格が下落（利回り上昇）」する結果になります。
　蛇足になりますが、景気以外の要因で金利が上昇することを「悪い金利上昇」と呼ばれ、債券価格の下落、株価の下落などにより経済への悪影響を及ぼします。

日銀の金利政策と長期金利

　2013年に黒田日銀総裁が就任し、異次元緩和と呼ばれる「量的・質的金利緩和」が導入されました。さらに、2016年9月に金融緩和強化として「長短金利操作付き量的・質的金利緩和」の導入を決定しました。
　「長短金利操作付き量的・質的金利緩和」の主な内容は、「長短金利操作（イールドカーブ・コントロール）」と、「オーバーシュート型コミットメント」です。
まず、「長短金利操作」とはどのようなものでしょうか。短期金利はマイナス金利政策を引継ぎ、長期金利については10年物国債利回りが０％程度で推移するように長期国債を買い入れるというオペレーションを導入することです。
　次に、「オーバーシュート型コミットメント」は、「消費者物価指数（除く生鮮食品）の前年比上昇率の実績値が安定的に２％を超えるまで、マネタリーベースの拡大方針を継続する」という内容で、それまでは「安定的に持続するために必要な時点まで継続する」という内容でしたが、「持続する」から「超える（オーバーシュート）」に一歩踏み込んでいます。
　最近の情報として、日銀は、今月（2018年6月）の金融政策決定会合で、「長短金利操作付き量的・質的金利緩和」の枠組みによる政策運営方針の維持を決定したようです。

全期間固定金利型の住宅ローンの金利のゆくえ

　【フラット３５】に代表される全期間固定金利型の住宅ローン金利は、「新発１０年物国債利回り」をベースに決められているようです。そして、「新発１０年物国債利回り」はどのように決まってくるかというと、「将来の景気見通し」により決まり、さらに国の財政政策や日銀の金利政策の影響などを受けるということです。
　長期金利を予想しようとすると、日本の経済の見通しを考えることになります。そうすると、住宅ローンの金利の心配よりも、我が国の世界経済の中での位置づけとか、超高齢化社会に向かう日本の成長戦略が気になりだしますね。

　同じように、住宅ローンの金利の心配もさることながら、個人としては、住宅ローンを返済していけるだけの経済力（収入）を維持することが重要となりますね。
　住宅ローンは金額が大きいので、熟慮すべき大切なことです。それゆえ、住宅ローンのことは、ある程度の費用負担をして、住宅ローンの専門家を活用してしまい、捻出した時間は自分の成長のために費やした方が良いのかもしれません。

変動金利はどのように決まるのか

　最後に、変動金利のことも少し触れておきましょう。基本的に、変動金利型の住宅ローンの金利は、短期プライムレートを基準に決められています。
　では、短期プライムレートはどのように決まるのでしょうか？　短期プライムレートは、「無担保コール翌日物」に連動して決めているようです。
　さて、「無担保コール翌日物」という市場金利はどのように決まるのでしょうか？　どうも、日銀が誘導するようです・・・。
　長くなりそうなので、詳しくは、またの機会にしましょう。

 

次回の記事　＜金利の決まり方＞　短期金利　と　変動金利型の住宅ローン金利

 

～　おまけ３6　～

借金が
マイナス金利
ほんとなら
わが懐は
諭吉で一杯

 

～　おまけ３5のもと　～

 

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